深铁再借 25 亿，万科称「押上全部身价」，这笔借款意味着什么？
来源：地产十一言深铁借钱给万科这事，都可以拍部连续剧了。5月12日晚，万科发布公告，又借了大股东深铁不超过25亿的借款额度。代价是万科把在建工程、库存、甚至未来收益权全部打包抵押。2017年，持续数年的“万宝之争”落幕，深圳市地铁集团有限公司以约664亿元受让华润、恒大等持有的万科股份，最终成为万科企业股份有限公司第一大股东。自此，万科从“职业经理人时代”，逐步进入“深铁时代”。随着房地产大环境的变化，过去几年深铁与万科的角色，从“轨道+地产”的绑定关系，逐渐进入了“输血+吸血”的角色。尤其是2024年以来， 随着房地产行业持续下行，万科融资渠道明显收缩，深铁开始密集输血。根据万科公告及权威媒体披露：2025年2月，深铁向万科提供28亿元借款；2025年2月下旬，再提供42亿元借款；2025年4月，再提供33亿元借款；2025年5月，再提供15.52亿元借款，利率仅2.34%；到2025年11月，深铁年内累计向万科提供借款已达307.96亿元；2026年5月12日，双方再签协议，新增不超过25亿元借款额度，目前已实际发生23.59亿元。换句话说，过去两年，深铁对万科的直接资金支持，已经超过330亿元。而且，输血方式也在发生变化。过去，深铁要求万科拿万物云股权、项目资产做质押；后来，随着风险加大，双方甚至开始对220亿元借款重新签署补充协议，对抵押率、担保方式重新调整。这次，在借款的交易公告里，经营性房地产、存货等的担保物，抵押率是60%-100%；而非上市公司股权、债权、应收账款、项目未来可得收益权的担保物，抵押率是50%-100%。什么意思呢？这不是指万科只抵押了资产的60%，而是指借钱额度与资产价值的比例。用一个简单的“当铺”例子帮你理解。比如你有一块估价100万 的名表，以前（低抵押率时代），当铺说“规矩是抵押率60%”，你只能借走60万，表押在那，你还有40万的价值 深铁再借25亿，万科这次“押上全部身价”